Convenção de Condomínio | Regimento Interno | Atas das Assembléias

Convenção de Condomínio

Pelo presente instrumento particular, a STRUTURAL ENGENHARIA E PROJETOS LTDA, empresa de construção civil, com sede à rua Germano Gonçalves, 31, bairro São José, nesta cidade, CGC 18.371.849/0001- 37, ora representada pelo seu Sócio-diretor SÉRGIO LUIZ MARTINS DE QUADROS, brasileiro, casado, engenheiro civil, CREA-MG 35.547/D, CIC 250.596.536-68, residente e domiciliado nesta cidade, na qualidade de procurador do Sr. DOMINGOS HAMILTON DE SOUZA LOPES, empresário, CI-RG M.7.490.970 SSP/MG e CIC 008.357.146-91 e sua esposa Srª. SÔNIA PRATES DE OUADROS LOPES, empresária, CI-RG M.946.425 SSP/MG e CIC 460.061.506-97, ambos, brasileiros, casados, residentes e domiciliados nesta cidade à rua Benjamim do Anjos, 654, bairro Melo, únicos proprietários do terreno situado à av. Cula Mangabeira, 210, centro, medindo 5.462,50 m2, registrado no Cartório do 1°. Oficio de Imóveis desta cidade, sob o n.03 da matrícula 456, livro 2-2, às fls.222 em 24/08/89, protocolo 27.088, fls. 86v., livro 1-A, que dos quais 956,26 m2 serão destinados à construção do Edifício Office Center, de acordo com a Lei 4.591, 16/12/964, institui, para efeitos legais, a presente Convenção de Condomínio do Prédio, que se regulará pelo seguinte.

CAPÍTULO I

DO OBJETO

Artigo 1° - O Edifício Office Center ficará submetido ao regime previsto na Lei N° 4.591 e legislação posterior.

Artigo 2° - São partes comuns do edifício, inalienáveis e indivisíveis:

O solo em que se acha construído, com as confrontações e com as áreas indicadas nos documentos de alienação mencionados;
As circulações das garagens;
As fundações, paredes, colunas de sustentação, vigas, lajes de pisos e tetos;
Os elevadores e respectiva casa de máquinas;
Os encanamentos de água, luz, gás, força, esgotos, telefones, até pontos de interseção com as ligações de propriedade dos condôminos, bem como as respectivas instalações;
Os condutores de água pluviais e as caixas d'água superior e inferior;
Os hall de entrada, os halls de elevadores sociais e de serviço, e a escada;
O sistema elétrico de abertura de garagem, sistema de interfones;
Jardins e áreas externas.

Artigo 3° - São partes de propriedade exclusiva e, portanto, autônoma com os respectivos acessórios as 126 (cento e vinte e seis) Salas, 30 (trinta) Vagas de garagem e 9 (nove) Lojas comerciais.

Artigo 4º - O Edifício Office Center terá 07 (sete) pavimentos com salas, um com garagem e no térreo Lojas comerciais.

Parágrafo 1° - As salas e lojas só serão usadas para atividades comerciais lícitas, sendo expressamente vedado o uso como residência ou qualquer outro objetivo.

Parágrafo 2° - A sobrecarga máxima para as lajes de piso é de 200 kg/m2, ficando expressamente vedado qualquer excesso, respondendo o faltoso pela responsabilidade civil

Artigo 5º - Áreas e Frações ideais:

Salas 301 a 310, 312 a 322, 401 a 410, 412 a 422, 501 a 506, 513 a 515, 601 a 606, 613 a 615, 701 a 706, 713 a 715, 801 a 806, 813 a 815, 901 a 906, 913 a 915 com Área útil igual a 29,80m2 (vinte e nove metros e oitenta centímetros quadrados) e Fração ideal de terreno igual a 0,005551.
Salas 311 e 411 com área útil igual a 18,71m2 (dezoito metros e setenta e um centímetros quadrados) e fração ideal de terreno igual a 0,003486.
Salas 324 e 424 com área útil igual a 47,69m2 (quarenta e sete metros e sessenta e nove centímetros quadrados) e fração ideal de terreno igual a 0,008882.
Salas 507 a 511, 607 a 611, 707 a 711, 807 a 811 e 907 a 911 com área útil igual a 36,00m2 (trinta e seis metros quadrados) e fração ideal de terreno igual a 0,006705.
Salas 512, 612, 712, 812 e 912 com área útil igual a 40,50m2 (quarenta metros e cinqüenta centímetros quadrados) e fração ideal de terreno igual a 0,007543.
Salas 516, 616, 716, 816 e 916 com área útil igual a 42,30m2 (quarenta e dois metro3 e trinta centímetros quadrados) e fração ideal de terreno igual a 0,007878.
Vagas de garagem 201 a 230 com área útil igual a 13,67m2 (treze metros e sessenta e sete centímetros quadrados) e fração ideal de terreno igual a 0,007543.
Loja 01 com área útil igual a 182,90m2 (cento e oitenta e dois metros e noventa centímetros quadrados) e fração ideal de terreno igual a 0,026592.
Lojas 02 a 09 com área útil igual a 66,40m2 (sessenta e seis metros e quarenta centímetros quadrados) e fração ideal de terreno igual a 0,009654.

Artigo 6° - São de direito de todos os condôminos:

Usar, gozar e dispor da respectiva unidade autônoma segundo o seu destino, desde que não prejudiquem a segurança e solidez do edifício, não causem danos nos demais condôminos, e não infrinjam as normas legais ou as disposições desta convenção;
Usar, gozar e usufruir das partes comuns do edifício, desde que não impeçam idêntico uso ou gozo da parte dos demais condôminos, com as mesmas restrições da letra anterior.
Manter em seu poder as chaves das portas de ingresso ao edifício;
Examinar a qualquer tempo os livros, registros e arquivos da administração do condomínio e pedir esclarecimentos ao administrador ou síndico;
Utilizar os serviços da portaria mas sem desviar os empregados para os serviços internos de sua unidade autônoma;
Denunciar ao administrador ou síndico quaisquer irregularidades que observar no funcionamento do condomínio.

Artigo 7º - São deveres dos condôminos:

guardar reserva e respeito no uso das coisas e partes comuns, não as utilizando nem consentindo que as utilizem, bem como as respectivas unidades autônomas, para fins diferentes daqueles a que se destinem;
não usar as respectivas unidades autônomas ou cedê-las ou alugá-las para atividades ruidosas ou a pessoas portadoras de doença infecto-contagiosas e de maus costumes, ou para instalação de qualquer atividades ou depósito de qualquer objeto capaz de causar dano ao edifício, ou incômodo aos demais comumeiros;
não estender roupas, tapetes ou quaisquer objetos nas janelas ou lugares visíveis das lojas e salas e partes comuns;
não lançar quaisquer objetos ou líquidos sobre avia pública, área ou pátio interno do edifício;
colocar lixo, detritos, etc...no cômodo respectivo;
não pintar nem decorar as paredes, portas e esquadrias externas com cores diversas das empregadas no edifício;
não manter nas respectivas unidades autônomas substâncias ou aparelhos que representem perigo à segurança do edifício ou incômodo aos restantes dos condôminos;
não manter animais nas respectivas unidades autônomas;
permitir o ingresso, em cada unidade autônoma, do administrador ou preposto seu, quando se torne indispensável, para vistoria com respeito à segurança do edifício ou reparos em instalações, serviços e tubulações nas unidades vizinhas;
denunciar imediatamente ao administrador ou síndico ocorrência de moléstia contagiosa, em qualquer das unidades autônomas.
Não usar toldos externos nem colocar ou permitir que coloquem nas partes externas do edifício, ou nas dependências comuns internas exceto quando se refiram ao condomínio, quaisquer letreiros, anúncios, faixas, cartazes de publicidade, avisos, adesivos, permitindo-se no entanto sua instalação nas vigas de fachada das lojas, não podendo ser colocadas transversais à fachada das lojas, projetando-se para a rua ou nas marquises.

Artigo 8º - Os casos eventualmente surgidos em decorrência de interpretações das proibições anteriores deverão ser resolvidos pela assembléia geral dos condôminos, cuja convocação para tal fim poderá ser feita pelo síndico ou condômino que se sentir prejudicado, considerando-se definitiva, para cada caso, a proibição ou permissão decididas pela assembléia.

CAPÍTULO II

DAS ASSEMBLÉIAS GERAIS

Artigo 9° - As assembléias gerais ordinárias serão convocadas por via de carta registrada ou protocolada pelo síndico.
As convocações se farão com antecedência mínima de os (cinco) dias e indicarão a ordem do dia, a data, a hora e o local da assembléia.
Parágrafo 1° - As convocações das assembléias gerais ordinárias, serão acompanhadas de cópias do relatório e das contas do administrador, bem como do orçamento do respectivo exercício.
Parágrafo 2° - É permitido, no mesmo anúncio, fixar o momento em que se realizará a assembléia em primeira e segunda convocação, incorrendo, no mínimo, o período de 1 (uma) hora entre ambas.

Artigo 10º - As assembléias serão presididas por um condômino eleito pelos demais, a qual escolherá entre os presentes, o secretário, que lavrará a ata dos trabalhos em livro próprio. E vedado ao administrador presidir ou secretariar os trabalhos da assembléia.
Parágrafo 1° - Cada condômino terá o direito a um voto correspondente a cada unidade de sua propriedade, apurando-se o resultado da votação pela soma das frações ideais destas unidades.
Parágrafo 2º -Não poderão tomar parte nas assembléias os condôminos que estiverem em atraso no pagamento de suas contribuições ou Qualquer outro débito com o condomínio.

Artigo 11º- Ao condômino é lícito representar-se nas assembléias por procurador com poderes especiais

Artigo 12º - A assembléia geral ordinária realizar-se-á no primeiro trimestre de cada ano, competindo a ela:

discutir e votar o relatório e as contas da administração, para o ano em curso, fixando fundo de reserva conforme definido no art. 34;
aprovar, se for o caso, o Regimento Interno;
eleger o administrador ou síndico, quando for o caso, fixando-lhe a remuneração;
eleger os membros do Conselho Consultivo;
votar as demais matéria" constantes da ordem do dia.

Artigo 13º - As assembléias gerais ordinárias, realizar-se-ão em primeira convocação com a presença de condôminos que representem no mínimo 2/3 (dois terços) do condomínio e, na segunda, com qualquer número.

Artigo 14º - As assembléias gerais extraordinárias serão convocadas pelo síndico ou por condôminos que representem, no mínimo 1/4 (um quarto) do condomínio, por igual processo e nos mesmos prazos exigidos para convocação das assembléias ordinárias.

Artigo 15º - Compete às assembléias extraordinárias:

aprovar, se for o caso, o Regimento Interno;
deliberar sobre a matéria do interesse geral do edifício ou dos condôminos;
apreciar as demais matérias constantes da ordem do dia;
destituir o administrador em qualquer tempo, independente de justificação e sem qualquer indenização.

Artigo 16º - Nas assembléias gerais ordinárias ou extraordinárias será exigida maioria ou unanimidade, nos seguintes casos:

maioria que represente pelo menos 2/3 (dois terços) das frações ideais para a realização de benfeitorias meramente úteis ou inovações no edifício, bem como para destituição do sindico;
unanimidade para aprovar modificações na estrutura ou no aspecto arquitetônico do edifício, bem como para realização de benfeitorias meramente voluptuárias, para decidir sobre matéria que altere o direito de propriedade dos condôminos, e finalmente, para as deliberações para as quais a lei imponha tal exigência.

Artigo 17º - As deliberações das assembléias gerais serão obrigatórias para todos os condôminos, independente de seu comparecimento ou de seu voto, cumprindo ao síndico executá-las e fazê-las cumprir.

Parágrafo ÚNICO - Dentro dos oito dias subseqüentes à assembléia, o síndico comunicará aos condôminos o que tiver sido deliberado, por carta registrada ou protocolada.

Artigo 18º - Das assembléias gerais serão lavradas atas em livro próprio, aberto, encerrado e rubricado pelo síndico, a quais serão assinadas pelo presidente, pelo secretário e pelos condôminos presentes, que terão sempre o direito de fazer constar as suas declarações devotos, quando dissidentes.

CAPÍTULO III

DA ADMINISTRACÃO

Artigo 19º - A administração do edifício caberá a um síndico, condômino ou não, eleito em assembléia geral pelo prazo de um ano, podendo ser reeleito.

Parágrafo ÚNICO: Ao síndico compete:

representar os condôminos em juízo ou fora dele, ativa e passivamente, em tudo em que se referir aos assuntos de interesse do condomínio;
superintender a administração do edifício;
cumprir e fazer cumprir a lei, a presente convenção e as deliberações das assembléias;
admitir e/ou demitir empregados, bem como fixar suas respectivas remunerações;
ordenar reparos urgentes ou adquirir o que seja necessário à segurança ou conservação de edifício até o limite mensal de 03 (três) salários mínimos vigentes e com prévia aprovação da assembléia, especialmente convocada, se o exigido exceder desta importância;
executar as disposições orçamentárias da assembléia;
convocar as assembléias gerais ordinárias nas épocas próprias, e as extraordinárias quando julgar conveniente, ou lhe for requerido por um grupo que represente no mínimo 1/4 (um quarto) do condomínio;
prestar a assembléia contas de sua gestão, acompanhadas da documentação respectiva, e apresentar proposta de orçamento para o exercício seguinte;
manter e escriturar livro-caixa, devidamente rubricado pelos membros do conselho consultivo;
cobrar, inclusive em juízo, as quotas que couberem um rateio, nas despesas normais ou extraordinárias do edifício aprovadas pela assembléia, bem como as multas impostas por infração e disposições legais ou desta convenção;
comunicar à assembléia as citações que receber.

Artigo 20º - O síndico receberá remuneração mensal fixada pela assembléia e a esta prestará conta de sua gestão, imediatamente, em caso de destituição.

CAPÍTULO IV

DO CONSELHO CONSULI.IVO

Artigo 21º - A assembléia geral elegerá entre os condôminos, um Conselho Consultivo composto de três membros e três suplentes, com o mandato de um ano, os quais exercerão gratuitamente suas funções, podendo ser reeleitos. Cabe aos suplentes exercerem automaticamente a substituição dos membros efetivos.

Artigo 22º - Compete ao Conselho Consultivo.

fiscalizar as atividades do síndico e examinar suas contas, relatórios e comprovantes;
comunicar à assembléia, por carta registrada ou protocolada, as irregularidades verificada na gestão do condomínio;
dar parecer sobre as contas do síndico, bem como sobre a proposta do orçamento para o exerCício subseqüente, informando à assembléia geral;
abrir, encerrar e rubricar o livro-caixa.

Artigo 23º - Compete ainda ao Conselho Consultivo.

assessorar o síndico na solução dos problemas do condomínio;
opinar nos casos de divergência entre o síndico e os condôminos;
dar parecer em matéria relativa a despesas extraordinárias.

CAPÍTULO V

ORÇAMENTO DO CONDOMÍNIO

Artigo 24º - Constituem despesas do edifício:

Relativas à manutenção, conservação, limpeza, reparações e construções das partes e coisas comuns;
as relativas à remuneração do síndico, zelador e outros empregados, bem como relativas aos encargos de previdência social;
os impostos e taxas que incidem sobre as partes comuns do edifício e o prêmio de seguro do edifício;
despesas com os elevadores;
despesas com água e esgoto;
outras despesas de interesse exclusivo dos proprietários de salas, vagas de garagem e lojas.

Artigo 25º - Compete à assembléia fixar o orçamento das despesas comuns, e cabe aos condôminos concorrerem para o custeio das referidas despesas, dentro dos primeiros dez dias de cada mês, realizando-se o rateio em partes proporcionais às frações ideais das unidades de cada condômino do edifício, exceto as lojas que terão as despesas calculadas na proporção de 30% (trinta por cento) da fração ideal das salas predominantes no edifício, ou seja, salas com 29,80 m2 com fração ideal igual a 0,005551.

Artigo 26º - Serão igualmente rateadas entre os condôminos as despesas extraordinárias, dentro de dez dias da data da assembléia que as autorizar, salvo se nesta oportunidade for estabelecido prazo diferente ou se forem adicionadas à quota normal do condomínio.

Artigo 27º - Ficarão a cargo exclusivo de cada condômino as despesas decorrentes de atos por ele praticados, bem como o aumento de despesas a que der causa.

Parágrafo ÚNICO - O disposto neste artigo é extensivo aos prejuízos causados às partes comuns do edifício, pela omissão do condômino na execução de reparações na sua unidade autônoma.

Artigo 28º - O saldo remanescente no orçamento de um ano será incorporado ao exercício seguinte, se outro destino não lhe for dado pela assembléia. O déficit, se verificado, será rateado entre os condôminos, na proporção de suas frações ideais, e arrecadado no prazo de 15 dias.

Artigo 29º - O edifício será segurado contra incêndio ou qualquer outro risco que o possa destruir, no total ou em parte, em companhia idônea, com aprovação da assembléia, pelo respectivo valor discriminando-se na apólice o de unidade autônoma.

Artigo 30º - Ocorrido o sinistro total ou que destrua mais de 213 (dois terços) do edifício, a assembléia reunirá dentro de 15 dias e elegerá uma comissão de 3 condôminos investido de poderes para:

receber a indenização e depositá-la em nome do condomínio, no estabelecimento bancário, designado pela assembléia;
abrir concorrência para a reconstrução do prédio ou de suas partes destruídas, comunicando o resultado à assembléia geral para a devida liberação;
acompanhar os trabalhos de reconstrução até o final, representando os condôminos juntos aos construtores, fornecedores e repartições públicas.

Artigo 31 - Em caso de incêndio parcial, recolhido o seguro proceder-se-á a reparação ou reconstituição das partes destruídas.

CAPÍTULO VI

DAS PENALIDADES

Artigo 34º - Fica constituído um fundo de reserva equivalente a 5% (cinco por cento), de cada contribuição a ser cobrada pelo síndico, de todos os condôminos, para atender as obras de caráter coletivo que dizem respeito à estrutura do edifício e às partes deusa comum, o qual será arrecadado juntamente com as contribuições mensais e depositado em conta especial do Condomínio.

Parágrafo ÚNICO - Esta conta será movimentada pelo síndico mediante autorização da assembléia, e sob posterior referendo desta, nos casos de manifesta urgência.

Artigo 35º - A presente convenção sujeita todo ocupante, ainda que eventual, do edifício ou de qualquer de suas partes, obrigando a todos os condôminos, sub-rogados e sucessores, a título universal, e somente poderá ser modificada em assembléia geral extraordinária pelo voto de condôminos que representem a totalidade das frações ideais do edifício.

Artigo 36º - Fica eleito o foro da Comarca de Montes Claros, para julgar qualquer ação ou, execução decorrente da aplicação dos dispositivos desta Convenção.

Montes Claros, 31 janeiro de 1997.

STRUTURAL - ENGEHARIA E PROJETOS LTDA.
(SERGIO LUIZ MARTINS DE QUADROS)

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